U Srbiji, poljoprivreda je aktivnost kojom se bavi veliki broj ljudi. Neki to rade kao dodatni posao nakon svojih redovnih obaveza, dok je za druge to primarna svakodnevna delatnost.
Za bavljenje poljoprivredom, potrebno je imati zemljište i obradive površine. Zemljište može da bude privatno ili državno vlasništvo.
Osobe koje nemaju sopstveno zemljište ili seosko imanje često se odlučuju na iznajmljivanje. Zakup poljoprivrednog zemljišta podrazumeva različite elemente, među kojima je i sklapanje ugovora o zakupu.
Svi ovi segmenti uređeni su zakonom koji definiše odnose između vlasnika zemljišta i zakupca. U njemu su jasno navedeni uslovi, prava i obaveze, kao i rokovi i naknade.
Kada se poljoprivredno zemljište može dati u zakup?
Vlasnici poljoprivrednog zemljišta mogu ga iznajmiti ako nemaju plan da se sami bave poljoprivredom, ili ako nemaju potrebu ili mogućnost da to rade.
Međutim, ukoliko žele da obrađuju zemljište na drugi način, bilo pojedinačno ili u saradnji, nisu u obavezi da ga iznajmljuju.
Zakup zemljišta zainteresovanim licima
Ako je obradivo zemljište u privatnoj ili zadružnoj svojini i vlasnik ne planira da se bavi poljoprivredom, dužan je da omogući iznajmljivanje zemljišta onima koji su zainteresovani za njegovu upotrebu.
Ovo uključuje plaćanje odgovarajućih taksi, naknada i zakupnine.
Zakup državnog poljoprivrednog zemljišta
Državno poljoprivredno zemljište izdaje se u skladu sa odlukom Ministarstva poljoprivrede, vodoprivrede i šumarstva, a proces se realizuje kroz organe lokalne samouprave.
Zakup ovog zemljišta može biti dodeljen fizičkim licima, kao i različitim organizacijama i poslovnim subjektima, uključujući škole, preduzeća, udruženja i društva.
U oba slučaja, bilo da je u pitanju privatno, zadružno ili državno zemljište, obavezno je da se zaključi ugovor o zakupu kako bi se definisali uslovi zakupa i zaštitile strane u transakciji.
Kako poreski nadzor utiče na zakup i upotrebu zemljišta
Poreski nadzor nad poljoprivrednim zakupima obavlja nadležni organ Republike Srbije, a Zakon o poljoprivrednom zemljištu precizno propisuje da se obradive površine moraju koristiti isključivo u poljoprivredne svrhe.
Ukoliko obradivo zemljište nije dato u zakup ili se ne koristi za poljoprivredne aktivnosti, poreski organi mogu izreći veće poreze.
Zbog toga, i vlasnici i zakupci imaju zajednički interes da zemljište ostane u poljoprivrednoj upotrebi.
Važno je postići usklađivanje interesa između vlasnika i zakupca, kao i utvrditi naknadu i rokove za izdavanje zemljišta u zakup. Ugovori uređuju detalje privatnog vlasništva, dok zemljište u državnoj svojini može biti predmet zakupa.
Šta obuhvata ugovor o zakupu zemljišta?
Ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta definiše prava i obaveze između vlasnika i zakupca, bez obzira na vrstu vlasništva nad zemljištem. Kada je zemljište u privatnom vlasništvu, ugovor se sklapa uz pomoć notara ili advokata za nekretnine.
Ako je zemljište državna svojina, ugovorne strane su Ministarstvo i zakupac, a procedura zakupa je složenija. U tom slučaju, proces uključuje javnu licitaciju ili nadmetanje na kojem mogu učestvovati fizička i pravna lica. Nakon toga, zakupac se bira, plaća ugovoreni iznos i potpisuje ugovor.
Osnovne stavke ugovora o zakupu uključuju:
- Podatke o stranama u ugovoru,
- Detalje o parceli, uključujući katastarsku dokumentaciju,
- Prava i obaveze zakupca,
- Iznos i rokove plaćanja zakupa,
- Trajanje zakupa, uslovi za otkazivanje i prestanak ugovora.
Lokalne vlasti, u saradnji sa Ministarstvom, katastarskom službom, poljoprivrednim inspektorom i ostalim relevantnim organima, odgovorne su za sprovođenje i nadzor ugovora, a on može da bude prekinut kada istekne rok zakupa, na osnovu zakonskih razloga, ili otkazom jedne od strana, a sve prema uslovima navedenim u ugovoru.
Prava i obaveze zakupca poljoprivrednog zemljišta
Kada iznajmite poljoprivredno zemljište, bilo od privatnog ili državnog vlasnika, stičete određena prava i obaveze, koje su definisane zakonom i ugovorom.
- Prava zakupca: Zakupac ima pravo da koristi, gaji i prodaje plodove sa zemljišta tokom dogovorenog perioda. Ugovor može da predvidi i da deo prihoda od žetve ide vlasniku, što može da umanji iznos zakupnine. Takođe, zakupac može da koristi subvencije i povlastice, zapošljava radnike i razvija posao prema pravilima.
- Obaveze zakupca: Zakupac mora redovno da obrađuje zemljište u skladu sa ugovorom i da primenjuje neophodne poljoprivredne mere. Nepoštovanje obaveza može da dovede do raskida ugovora ili sankcija od strane nadležnih organa. Takođe, treba blagovremeno da plaća zakupninu i brine o životnoj sredini.
Prava i obaveze vlasnika poljoprivrednog zemljišta
Vlasnici poljoprivrednog zemljišta, bilo fizička ili pravna lica, ili država, imaju pravo na zemljište u svom zakupu. To uključuje naplatu naknade za korišćenje obradivih površina i nadzor zakupca. Inspekcija kontroliše sprovođenje zakupa državnog zemljišta, bez obzira na vlasnika.
Nadzor obuhvata:
- Postupanje zakupca,
- Briga o usevima,
- Zaštita životne sredine,
- Poštovanje naknada i zakonskih procedura.
Vlasnik može da nadzire lično ili putem inspekcija i lokalnih vlasti. Odgovoran je za prikupljanje taksi i obaveza od zakupca. On je obavezan i da omogući pristup zemljištu, pruži potrebne informacije i osigura nesmetano korišćenje. Takođe, mora da obezbedi dokumentaciju za iznajmljivanje i korišćenje zemljišta.
Cena zakupa i uslovi ugovora o iznajmljivanju poljoprivrednog zemljišta
Cena zakupa poljoprivrednog zemljišta obično zavisi od površine koja se iznajmljuje, najčešće po hektaru ili aru.
Jednom kada se cena dogovori ugovorom, ona ne može biti promenjena osim u slučajevima predviđenim zakonom, kao što su zakupi duži od 10 godina ili velike promene cena tokom tog perioda. Ako dođe do promena u cenama zemljišta tokom dugotrajnog zakupa, moguće je prilagoditi je tržišnim uslovima.
Ugovor o zakupu zemljišta ističe nakon dogovorenog perioda ili na osnovu zakonskih razloga. Takođe, ugovor može da postavi ograničenja u vezi sa prodajom zemljišta i maksimalnom površinom koja može da se zakupi.
Zakup mora da se sprovede u skladu sa zakonskim propisima i temelji se na ugovoru između zakupca i vlasnika.