U svetu nekretnina, institut prava preče kupovine predstavlja važan pravni koncept koji značajno utiče na tržište i način na koji se imovina izdaje ili prodaje.
Ovo pravo omogućava trenutnim zakupcima ili stanarima da imaju prednost kada vlasnik odluči da proda ili iznajmi prostor koji trenutno koriste. Na taj način, oni mogu da odluče da kupe nekretninu pre nego što se ponudi drugima.
U ovom članku ćemo istražiti suštinu prava preče kupovine, njegovu pravnu važnost i kako ova odredba pomaže ljudima da se osećaju sigurnije u vezi s promenama vlasništva.
Šta podrazumeva pravo preče kupovine?
Pravo da određena osoba ima prednost da kupi imovinu pre nego što se ona ponudi drugim kupcima ili postavi na tržište podrazumeva pravo preče kupovine. U praksi, to znači da osoba koja ima ovo pravo može da „preskoči red“ i kupi imovinu po istim uslovima kao i bilo koji drugi potencijalni kupac, ukoliko odluči da iskoristi ovu priliku.
Ovo pravo se deli na dva tipa:
- Zakonsko pravo preče kupovine: aktivira se kada su ispunjeni određeni zakonski uslovi.
- Voljno pravo preče kupovine: zasniva se na saglasnosti između strana i može biti deo ugovora ili testamenta (obično važi pet godina, osim ako se drugačije ne dogovori).
U slučajevima kada više suvlasnika želi da kupi deo nekretnine, prioritet ima onaj s najvećim udelom. Ako su udeli jednaki, prodavac može da izabere kome će da proda svoj deo.
Na primer, ako više osoba deli vlasništvo nad stanom ili kućom, svako ima svoj deo. Za svakodnevne odluke potrebna je saglasnost većine, ali za veće odluke kao što je prodaja nekretnina, saglasnost svih vlasnika je obavezna. Ako ne dođe do saglasnosti, sud može da donese konačnu odluku o upravljanju imovinom.
Kakva je razlika između susvojine i zajedničke svojine?
U zajedničkoj svojini, kao što su bračni partneri ili članovi iste porodice, svi donose odluke zajedno i ne mogu samostalno ďa upravljaju imovinom. Svaka odluka zahteva saglasnost svih.
S druge strane, kod susvojine, svaki vlasnik ima slobodu da proda ili pokloni svoj deo imovine bez potrebe za odobrenjem drugih. Ovo može dovesti do situacija kada se aktivira pravo preče kupovine.
Koji su uslovi za prodaju nepokretnosti trećim licima?
Kada želite da prodate svoj deo nepokretnosti trećem licu, potrebno je da pismenu ponudu o pravu preče kupovine preporučenom poštom pošaljete svim suvlasnicima.
U ovoj ponudi treba da budu navedeni:
- Opis nepokretnosti,
- Cena nekretnine i
- Uslovi prodaje.
Ako suvlasnik koji je primio ponudu ne odgovori ili odbije ponudu u roku od 15 dana, imate pravo da prodate svoj deo trećem licu.
Ovo pravo važi godinu dana, što znači da možete prodati svoj deo po istim uslovima unutar tog perioda. Ako to ne učinite, moraćete ponovo da započnete postupak. Takođe, imajte na umu da cena nekretnine koju ponudite trećem licu ne može biti niža od one koju ste prethodno ponudili suvlasnicima.
Kako dolazi do kršenja prava preče kupovine?
Povreda prava preče kupovine nastaje kada vlasnici ili suvlasnici nisu obavešteni o prodaji ili uslovima prodaje nepokretnosti. To uključuje situacije kada se nekretnina proda trećem licu po povoljnijim uslovima od onih koji su ponuđeni.
U ovom kontekstu, pravilno sastavljanje ugovora o prodaji nepokretnosti postaje obavezno. Ukoliko ugovor nije u skladu sa zakonskim normama, a nepokretnost je ipak predata kupcu, može se smatrati kršenjem prava preče kupovine.
Kao rezultat povrede prava preče kupovine, mogu nastati ozbiljne pravne posledice. Naime, kupoprodajni ugovor sa trećim licem koje nije imalo pravo na preču kupovinu može biti poništen, što znači da će cela transakcija biti proglašena nevažećom.
Kako osigurati svoje pravo preče kupovine
Osoba koja ima pravo preče kupovine može da ga zaštiti tako što će podneti tužbu nadležnom sudu. Ova tužba zahteva poništavanje ugovora i prodaju nepokretnosti onome ko ima to pravo, pod istim uslovima. Kada podnosi tužbu, tužilac, odnosno imaoc prava preče kupovine, obavezan je da u sudski depozit uplati tržišnu vrednost nepokretnosti.
Ako ne postoji ponuda ili je nepokretnost prodata trećem licu po povoljnijim uslovima, tužba se može podneti u roku od 30 dana od saznanja o prodaji, ili najkasnije dve godine od zaključenja ugovora o prodaji. U slučaju da ugovor nije sklopljen, ali je nepokretnost predata kupcu, rok za podnošenje tužbe iznosi godinu dana od saznanja o prenosu vlasništva, ili dve godine od trenutka predaje nepokretnosti kupcu.
S obzirom na složenost ovog pravnog pitanja, bilo da ste suvlasnik koji prodaje deo nepokretnosti ili imalac prava preče kupovine, preporučuje se da se konsultujete sa advokatom specijalizovanim za ovu oblast.